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Contrato de arras penales

Las arras penales castigan el incumplimiento con la pérdida de las arras o con su devolución doblada, pero, a diferencia de las penitenciales, no permiten librarse del contrato pagando esa pena. Te explicamos cómo funcionan y cuándo usarlas.

Qué son las arras penales

Las arras penales son una cantidad que el comprador entrega al vendedor y que, en caso de incumplimiento, funciona como una pena convencional. Se rigen por las normas de la cláusula penal de los artículos 1152 y 1153 del Código Civil. El primero establece que la pena sustituye a la indemnización de daños salvo pacto en contrario; el segundo, que el deudor no puede eximirse de cumplir pagando la pena, salvo que se le haya reservado ese derecho.

Aplicado a la compraventa de una vivienda, esto significa que:

• Si el comprador incumple, pierde las arras en concepto de pena.
• Si el vendedor incumple, entrega al comprador el doble de lo recibido como pena.
• Pagar la pena no libera de la obligación: la parte que ha cumplido puede exigir, además, que se otorgue la escritura o resolver el contrato.

Diferencia clave con las arras penitenciales

A simple vista, las arras penitenciales y las penales parecen iguales: en ambas el comprador pierde las arras o el vendedor las devuelve dobladas. La diferencia está en lo que pasa después.

En las penitenciales, perder o doblar las arras es el precio de la libertad: quien lo paga sale del contrato y la otra parte no puede exigirle nada más. En las penales, la pena es un castigo, no una salida. Quien incumple paga la pena y, si la otra parte lo pide, tiene que cumplir igualmente.

Un ejemplo práctico

Laura compra a Pedro un piso por 180.000 € y entrega 18.000 € como arras penales. Pactan que la escritura se firme antes del 30 de junio y que, en caso de incumplimiento, la parte cumplidora pueda exigir el cumplimiento o la resolución y además quedarse con la pena.

En mayo, Pedro recibe una oferta mejor y se niega a firmar. Laura puede reclamarle 36.000 € (sus 18.000 € más otros 18.000 € de pena) y, además, exigir judicialmente que le venda el piso por el precio pactado. Con unas arras penitenciales, Pedro habría quedado liberado devolviendo los 36.000 €; con unas confirmatorias, Laura tendría que probar los daños sufridos para reclamar una indemnización.

Cuándo tiene sentido pactar arras penales

• Cuando quieres un compromiso firme, sin posibilidad de desistir, y además una consecuencia económica clara e inmediata.
• Cuando prevés que sería difícil probar los daños de un incumplimiento y prefieres fijarlos de antemano.
• Cuando la otra parte tiene incentivos para romper el acuerdo (por ejemplo, un mercado al alza) y quieres desincentivarlo con fuerza.

Son las arras más exigentes para ambas partes. Si dependes de una hipoteca, es imprescindible añadir una condición de financiación: de lo contrario, si el banco no te la concede, te expones a perder las arras y a una reclamación para que cumplas.

Cómo redactar la cláusula de arras penales

Una buena cláusula de arras penales debe:

1. Calificar las arras expresamente como penales y citar los artículos 1152 y 1153 del Código Civil.
2. Indicar qué ocurre si incumple cada parte, con el importe en cifra y en letra.
3. Pactar de forma clara, como exige el artículo 1153, que la parte cumplidora puede exigir el cumplimiento o la resolución y, además, la pena.
4. No usar expresiones como «podrá desistir», propias de las arras penitenciales.

Si la redacción es ambigua, un juez puede interpretar que las arras son penitenciales o confirmatorias, con efectos muy distintos de los que buscabas. Nuestro generador de contrato de arras redacta esta cláusula de forma coherente con el resto del contrato. Las arras penales están incluidas en la versión completa, junto con el Word editable.

Más información

Si todavía dudas sobre qué tipo te conviene, revisa la comparativa de tipos de arras o la guía de arras confirmatorias. Y recuerda que, sea cual sea el tipo, el contrato debe revisarlo un profesional antes de firmarlo si la operación tiene alguna complicación.